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亚洲房地产市场需要更多的透明度

选择字号: 超大 标准 申博官网 发布于2018年08月17日 属于 申博杂谈 栏目  0个评论 243人浏览

如果利用先进技术提供更多信息,亚洲的写字楼可以吸引更多租户


新加坡、香港和日本是世界上最高房价,最具活力的房地产市场的所在地。但在透明度方面,它们都落后于欧洲和北美的国家及地区,包括中国内地和印度等高增长市场在内的亚洲其它大部分地区仍落后。

包括金融机构在内的全球投资者正在寻求更高的房地产透明度标准,从交易成本到环境和安全标准。亚洲近年来取得了进步,但如果要在标准方面跻身世界最高评级市场之列,则需要做得更多。

在仲量联行最新发布的全球房地产透明度指数中,新加坡、香港和日本位于高度透明(top category)的最高级别。该指数根据法律、监管、环境和金融标准对市场进行排名,他们分别排在第12、13和14位。

在高度透明的类别中,前10名分别是英国(第一)、美国和加拿大(第三和第五)、法国和德国(第四和第八),澳大利亚和新西兰是亚太地区仅有的两个在前10名中排名第二和第七的国家。

全球房地产透明度指数是我们最密切关注和期待的研究之一。世界各地的城市、政府和企业都明白,市场透明度与投资和企业活动直接相关,因为它允许国际企业有信心地经营和决策。它提供了法律和监管框架,提供了基本的产权,提高了可生产业务环境的责任和治理质量。最后,它建立了对市民的信任,让他们对自己居住和工作的建筑做出明智的决定。

自1998年以来,我们一直在追踪房地产透明度的进展,基于量化市场数据和信息的结合,涵盖六个广泛的主题领域:投资业绩衡量、市场基本面数据、上市车辆治理、监管和法律环境、交易流程和可持续性透明度。今年,我们分析了186个因素,以便更深入地了解不同市场的情况——例如,投资者活动的程度,以及从高级住宅到数据中心等特定“另类”房地产领域的市场数据。

市场分为五类:高度透明、透明、半透明、低透明和不透明。


在过去20年里,亚洲在透明度方面取得了重大进展:中国和印度分别在1998年进入了低透明度和不透明级别的指数,如今它们在半透明级别中处于顶端,分别排在第33位和第35位目前,中国继续开放经济,企业活动的增加转化为更大的市场情报。缅甸在2014年首次进入不透明指数,这一次是全球最大的飞跃,自2016年以来,该国上升了15位,成为低透明度集团的成员,排名第73位。

尽管亚洲充满活力的发展中经济体继续取得进展,并在全球排名上升,但该地区一些最成熟的房地产市场仍处于高度透明的集团之外,落后于全球同行。新加坡、香港和日本目前表现不佳的两个主要领域是公司治理和租户成本透明度。

公司治理适用于上市公司,包括指导和控制公司的规则、惯例和流程。在亚洲,由于管理控制权的增强以及创始人和母公司的影响,运营和财务指标的披露往往不那么详细,股东权力也更有限。

租户成本的透明度包括占用人交易流程和占用人服务。租户并不总是能够完全了解服务费用和职业成本,他们审计房东账目和协商差异的权力有限。

追求更高的房地产透明度比以往更大。在该指数涵盖的100个市场中,前11个国家的直接房地产投资占了近75%。

随着行业预期和标准继续上升,亚洲市场将需要加快在透明度方面的进展,以赶上全球同行,并在投资蛋糕中分得更大份额。

当城市忽视提高房地产透明度时,它们可能会疏远全球投资者。在全球社会经济气候不断变化的情况下,政府和企业要求更大程度的诚信和清晰,而公民也在寻求类似的保证,这些措施似乎也与之脱节。随着环境、社会和治理(ESG)标准等新标准的重要性日益增加,已确立的市场惯例往往受到挑战,例如巴拿马文件和Paradise Papers(其中披露了数千份隐藏的离岸安排)等事态发展,它们已更加注重产权透明度。

proptech涉及到房地产数字技术的新水平,它的影响将进一步创造机会提高市场透明度,因为在这些市场中,由于决策过程自动化和效率提高,传统的房地产数据来源缺乏或不那么容易获得。

在亚洲,尤其是新加坡、香港和日本,这些变化可以帮助市场进入高度透明的层次。这三个经济体已经具备了利用房地产技术转型的基础设施,以产生新的、更容易获取的数据,提高透明度。

这三家公司都有强大的智慧城市科技项目。各自政府鼓励促进行业发展的技术的使用,无论是智能电表的推出在日本或者新加坡最近的建筑物和家庭介绍房地产行业的转换映射,这承诺提高市场效率,从设备管理、建设、访问,交流、记账和报告。

《互联网世界统计》的一份报告显示,亚洲也是一个非常精通科技的地区,2017年的互联网用户超过20亿。我们预计,更多的国家(尤其是中国、印度、印尼和泰国)将采用先进的技术,比如智能建筑解决方案和复杂的房地产平台,这将有助于提高房地产透明度。

随着占用者和投资者越来越重视工作场所安全和健康、网络安全和数据保护、可持续性、法律和财务披露等问题,亚洲需要了解未来的挑战可能在哪里,以确保其市场准备好应对新的需求。

与其坐等这些力量扰乱当前的市场动态,亚洲可以采取主动,获得竞争优势,并快速进入全球最透明的房地产市场。

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